Distrato Imóvel


5.TJ-SP
Quinta-feira, 2 de julho de 2015
Fóruns Centrais Fórum João Mendes Júnior 27ª Vara Cível
Processo 1079180-54.2014.8.26.0100 - Procedimento Ordinário - Rescisão / Resolução - Henry Carlos Fernandes Antunes e outro - Jardim das Vertentes Incorporadora SPE LTDA - - OGISA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA - - LOPES LPS BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A - VISTOS. HENRY CARLOS FERNANDES ANTUNES e KARINA EIGENHEER ajuizaram ação de rescisão contratual, cumulada com pedido indenizatório, contra JARDIM DAS VERTENTES INCORPORADORA SPE LTDA, OGISA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA e LOPES LPS BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A.. Sustentam os autores, em síntese, que aderiram a compromisso de compra e venda de futura unidade autônoma (unidade 56, 5º andar, Torre B, Edifício Tulipa), integrante de empreendimento imobiliário a ser implementado pelas rés. No entanto, a edificação não foi entregue no prazo previsto contratualmente, o que deveria ter ocorrido em 13.03.2013. Assim, caracterizado inadimplemento das rés, pedem a rescisão do compromisso de compra e venda, com a devolução integral das quantias efetivamente pagas (R$ 27.973,50). Cumulativamente, deduzem os seguintes pedidos: a) o pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondente ao valor do aluguel atualmente pago em apartamento onde residem, no importe de R$ 18.000,00; b) devolução dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e cláusula SATI; d) indenização por danos morais estimados em R$ 20.340,00. Com a petição inicial foram juntados documentos (fls. 35/134). A corré LPS Brasil, citada, ofereceu contestação (fls. 141/163). Preliminarmente, arguiu prescrição da pretensão dos autores para devolução da comissão de corretagem e cláusula SATI. No mérito, em síntese, defendeu a regularidade da cobrança destes componentes. Insurgiu-se, ainda, contra os pedidos indenizatórios. A corré OGISA Participações, citada, também contestou (fls. 224/235). Preliminarmente, arguiu ser parte ilegítima. No mérito, repisou os mesmos argumentos preliminares. Por fim, a corré Jardim das Vertentes Incorporadora, citada, contestou (Fls. 344/391). Preliminarmente, arguiu inépcia da petição inicial, bem como ser parte ilegítima para responder pela devolução da comissão de corretagem. No mérito, em síntese, afastou qualquer prática abusiva inserida nas condições contratuais, negando sua culpa pelo atraso na entrega da obra, por conta da ocorrência de caso fortuito e força maior. No mais, concordou com a rescisão contratual, desde que observados os valores a serem restituídos, em consonância com o contrato celebrado entre as partes. Insurgiu-se, ainda, contra os pedidos indenizatórios. Réplicas às fls. 528/536 e 537/545. É o relatório. DECIDO.
O caso comporta julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC. Trata-se de matéria de direito e de fato, sendo suficiente a prova documental já produzida. Vale o destaque de que as próprias partes manifestaram o desinteresse na produção de outras provas. Rejeita-se, de início, a preliminar de ilegitimidade de parte das rés. Em casos de incorporação imobiliária respondem a incorporadora e todos aqueles que participam, de forma coligada, com o empreendimento imobiliário, solidariamente em relação às obrigações decorrentes de toda essa relação complexa. Na hipótese, atuaram as rés diretamente no empreendimento imobiliário, seja na posição de promitente vendedora, seja na de incorporadora, ou prestadora de serviços anexos, o que as credencia como responsáveis, inclusive, pelo atraso na entrega da unidade. Reconhece-se, assim, a pertinência subjetiva de todas. O mesmo se diz em relação ao pedido de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e SATI.
Em abstrato, os autores vinculam esse prejuízo, agregado aos demais, ao inadimplemento contratual da incorporadora e demais responsáveis solidários. Também não há que se cogitar de prescrição da pretensão de repetição desses valores. A hipótese não retrata ação fundada em enriquecimento sem causa, cujo prazo prescricional previsto na legislação civil é de três anos. Na realidade, trata-se de pretensão fundada em descumprimento contratual. Neste sentido, confiram-se os seguintes precedentes: RESTITUIÇÃO DE VALORES- Compra e venda de imóvel- Comissão de corretagem e SATI- Prescrição- Afastamento- Restituição de importâncias pagas não se confunde com enriquecimento sem causa- Aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, ante a ausência de regra específica- Prescrição inocorrente- Julgamento do pedido nos termos do art. 515, §3º do CPC- Possibilidade de a taxa de corretagem ser carreada ao comprador, desde que a ele seja dada ciência- Praxe do mercado imobiliário- Custos da intermediação que seriam repassados de qualquer forma- Serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI) Ausência de contrato que especifique os referidos serviços, ademais, não demonstrados - Venda casada- Abusividade- Necessidade de restituição de forma simples, ante a inaplicabilidade do art. 42, CDC Prescrição afastada- Parcial procedência- Recurso parcialmente provido. (TJSP Apelação 4001624-28.2013.8.26.0562 5ª Câmara de Direito Privado Rel. Moreira Viegas j. 11.06.2014, DJ 17.07.2014). PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL E NÃO TRIENAL, NOS TERMOS DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. ALEGAÇÃO AFASTADA. PRELIMINAR REJEITADA. ILEGITIMIDADE DE PARTE. PASSIVA. INOCORRÊNCIA. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO RELATIVA À COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. HIPÓTESE EM QUE REITERADA PRELIMINAR OFERECIDA EM CONTESTAÇÃO E DEVIDAMENTE APRECIADA POR OCASIÃO DO JULGAMENTO. PRETENDIDA REITERAÇÃO DA DISCUSSÃO QUE NÃO ESTÁ A MERECER QUALQUER CONSIDERAÇÃO. PRELIMINAR REJEITADA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PRETENDIDA REPETIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL E NÃO TRIENAL, NOS TERMOS DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. CASO QUE INDICA O CUMPRIMENTO DO OBJETO DO CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO, COM A APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES E CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE VENDA E COMPRA. DESCABIMENTO DA PRETENSÃO ATINENTE À DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA "SATI", ENTRETANTO, QUE, À MÍNGUA DE ESPECIFICAÇÃO DA CONTRAPRESTAÇÃO ESTÁ A SUGERIR "BIS IN IDEM" EM RELAÇÃO AOS SERVIÇOS DE CORRETAGEM. ALTERAÇÃO NESSA PARTE DA DECISÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJSP Apelação 4001011- 96.2013.8.26.0565 6ª Câmara de Direito Privado Rel. Vito Guglielmi j. 10.07.2014, DJ 10.07.2014) Quanto ao mérito, a ação é procedente, em parte. Em princípio, importante registrar que a hipótese não retrata mera desistência de promitente comprador de compromisso de compra e venda de unidade integrante de incorporação imobiliária. Outrossim, visam os autores, alegando inadimplemento contratual da administradora do empreendimento imobiliário, a resolução do negócio jurídico de adesão e, como consequência, a devolução das quantias que foram pagas. Reconhece-se, ainda, a presença, entre as partes, de relação de consumo, figurando as rés como fornecedoras de produtos e serviços e os autores, destinatários finais deles, como consumidores. Aplicáveis, portanto, os princípios e regras que informam o Código de Defesa do Consumidor. Da mesma forma, não se recusa a natureza de contrato de adesão do negócio preliminar celebrado entre as partes, razão pela qual a interpretação de suas cláusulas deve ser feita de forma favorável ao aderente. Vale realçar, também, que, nesses casos, se expõem à venda direito sobre unidade autônoma ainda não edificada, razão pela qual as condições gerais do contrato, bem como a descrição contida no memorial de incorporação assumem papel determinante no tocante à segurança jurídica de que necessitam os promitentes compradores para o aperfeiçoamento desse tipo de negócio. Assim, evidente que a incorporadora, bem como terceiros partícipes do empreendimento, devem respeitar não só o prazo estabelecido para a entrega do bem imóvel, como também a qualidade dos produtos e dos serviços empregados na edificação, segundo o memorial de incorporação. Em tal contexto deve ser examinado o quadro fático ora retratado. Segundo os elementos de convicção proporcionados, evidencia-se o apontado inadimplemento contratual das rés que atuaram como vendedora e incorporadora do empreendimento imobiliário em questão. A despeito de os autores terem pago parte do preço ajustado, o empreendimento não foi realizado pela incorporadora no tempo previsto contratualmente. Como reconhecido pela própria corré LPS em sua contestação, a obra não foi entregue dentro do prazo previsto contratualmente. Infere-se do termo de adesão inicialmente aperfeiçoado que se definiu como data prevista para a conclusão das obras o dia 13.03.2013, sem considerar o período de tolerância de 180 dias, expressamente previsto nas condições contratuais. Em suma, sendo razoável essa tolerância, dado o porte da construção a ser feita, os autores deveriam ter sido imitidos na posse da unidade autônoma compromissada até 14 de setembro de 2013, sendo certo que até o ajuizamento da ação a edificação não havia sido entregue. De outra parte, a genérica justificativa apresentada em contestação para o descumprimento do prazo definido contratualmente não tem a menor consistência e não pode ser oposta aos autores. Como realçado nesses casos, mesmo eventual atraso ocasionado por fenômenos meteorológicos, não eximem a ré de sua responsabilidade civil. Tampouco se descreveu, de forma específica, a presença de fatos inevitáveis aos quais se pudesse imputar o referido atraso (força maior).
Nesse contexto não se inclui eventuais percalços na busca da regulamentação administrativa da construção cujo risco, por evidente, é inerente à atividade do incorporador. Pensamento diverso implicaria em transportar aos consumidores aderentes o próprio risco dessa atividade diretamente relacionada à incorporação imobiliária ou negócios do gênero. Por conclusão, adequado o reconhecimento do inadimplemento contratual das rés. E, como consequência, a elas se impõem a resolução do contrato, com a incidência da responsabilidade civil, nos termos do citado artigo 475 do Código Civil de 2002. Passa-se ao exame da indenização. No que diz respeito aos danos materiais, fazem jus os autores à devolução integral aos valores efetivamente pagos e que totalizam o montante de R$ 27.973,50. Evidente que nesse caso não se aplica qualquer tipo de desconto ou retenção, apenas previsto para a hipótese de desistência, o que, como visto, não é o caso. Em relação aos danos materiais, na modalidade lucros cessantes, tem-se por razoável o pedido consistente no pagamento de indenização correspondente ao valor de um aluguel mensal praticado nas locações de imóveis similares ao compromissado, com início do momento em que constituída em mora as rés, fato verificado a partir de 14 de setembro de 2013, estendendo-se, com base no princípio da proporcionalidade até o ajuizamento desta demanda. Em prestígio ao princípio da efetividade e para evitar demora com desgastante fase de liquidação, aproveitam-se as condições contratuais inseridas em contratos dessa natureza, elaborados de forma padronizada, para definir esse capítulo da indenização no percentual de 0,8%, sobre o preço atualizado da venda, correspondendo ao aluguel ora mencionado. Razoável, também a devolução do quanto pago a título de intermediação. Apesar de o compromisso de compra e venda ter atingido seu resultado útil, a ré não entregou a unidade autônoma aos autores no prazo estipulado contratualmente, inadimplindo com sua obrigação. Desse contexto, a devolução do quanto pago a título de comissão de corretagem resulta em dano emergente diretamente vinculado à infração contratual. Descabe, de outro lado, qualquer discussão a respeito da abusividade ou não da cláusula contratual que atribui ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem. Este também é o entendimento em relação ao custo relacionado à clausula SATI (serviços de assessoria técnico imobiliária e jurídica), inserida em compromissos de compra e venda de futuras unidades autônomas integrantes de empreendimento imobiliário. Segundo referida condição contratual, obrigam-se os promitentes compradores ao pagamento de valor certo, ou definido em percentual do preço ajustado no contrato, a título de assessoria jurídica a ser prestada pela por terceiro ente coligado à incorporadora. Examinado o tema à luz dos princípios já desenvolvidos em tópico anterior, é irrecusável a abusividade dessa condição contratual. Em princípio, não foi dada opção aos autores de recusarem os serviços de assessoria jurídica previstos na cláusula contratual ora hostilizada. Como demonstrado nos autos, o que seria inclusive desnecessário, dada a frequência com que tais questões são trazidas ao Judiciário, no momento do aperfeiçoamento do pacto preliminar não houve transação em relação a esta regulamentação, mesmo tendo os promitentes compradores dispensado esse tipo de assessoria jurídica. Não bastasse isso, não há demonstração efetiva de que esses serviços tenham sido prestados de sorte a justificar a respectiva remuneração. Caracterizada, pois, a abusividade dessa cláusula contratual, impõe-se a devolução simples do valor pago a esse título. Por último, é viável o reconhecimento de dano moral. Evidente o aborrecimento suportado pelos autores, uma vez frustrada a entrega da unidade autônoma compromissada, destinada à moradia, dentro do prazo prometido. Nesses casos, não se está diante de mero aborrecimento inerente ao descumprimento contratual. O sofrimento suportado pelos contratantes ganha intensidade em função da destinação a ser dada ao bem compromissado, sendo tudo fruto da atuação desidiosa do centralizador do empreendimento imobiliário. Acrescente-se, a isso, o desconforto vivenciado pelos autores, já que não puderam desfrutar do imóvel da forma como esperado, provavelmente residindo em outro em condições inferiores. A liquidação desse dano moral, contudo, merece alguns cuidados. Deve-se proceder com cautela na valoração dos sentimentos experimentados pela vítima, evitando-se, assim, o denominado processo de industrialização do dano moral. Como ensina Sérgio Cavalieri Filho, "só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar" (Programa de Responsabilidade Civil, 2ª ed., 2ª tiragem, 1999, Malheiros Editores, p. 76). No caso, considerando a intensidade do aborrecimento suportado, bem como a necessidade de se tentar evitar a repetição de comportamentos como o praticado pela empreendedora, toma-se por razoável o arbitramento da respectiva indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada autor. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para: a) resolver o compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, condenando as rés, solidariamente, a devolverem aos autores integralmente os valores efetivamente pagos, no montante de R$ 27.973,50, corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça a partir dos respectivos desembolsos, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação. b) condenar as rés a devolverem, solidariamente e de forma simples, o quanto pago a título de intermediação (comissão de corretagem) e cláusula SATI, corrigido pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde o desembolso e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação; c) condenar as rés, solidariamente, a pagarem R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada um dos autores, a título de indenização por danos morais, corrigida a partir dessa sentença e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação; d) condenar as rés a pagarem, solidariamente, quantia correspondente a 0,8% do valor do preço ajustado no compromisso de compra e venda, devidamente atualizado, por mês, com início em 14 de setembro de 2013 até o ajuizamento desta demanda, com a incidência de juros moratórios de 1% ao mês, contados do vencimento de cada uma das prestações. Em razão da maior sucumbência, arcarão as rés com o pagamento das custas judiciais e despesas processuais, bem como com honorários advocatícios, que, nos termos do artigo 20, § 3º, do CPC, arbitro em 10% do valor da condenação, atualizados a partir dessa sentença. P.R.I. Custas de preparo R$ 1.689,36. - ADV: HÉLIO YAZBEK (OAB 168204/SP), GUSTAVO PINHEIRO GUIMARÃES PADILHA (OAB 178268/SP), LUANA GUIMARÃES SANTUCCI (OAB 188112/SP), ERICA APARECIDA ASSIS DE OLIVEIRA (OAB 237074/SP), JACQUES GRIFFEL (OAB 86354/SP)

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